Как продать ипотечную квартиру?

Для большинства людей одна из главных жизненных целей – обеспечить жильем себя и семью. Собственная квартира или дом – залог уверенности в завтрашнем дне, основа стабильности. Но одного желания для того, чтобы заиметь собственное жилье, все-таки недостаточно – потребуются финансовые вложения, и немалые.

Для многих людей, не имеющих солидных накоплений, ипотека является почти единственной возможностью для улучшения жилищных условий.

Как известно, ипотека берется на довольно большой срок (10-20 лет). Со временем жизненные обстоятельства меняются (расширение семьи, переезд в другой город, развод и т.д.), помимо этого ежемесячные платежи по ипотеке могут стать непосильным обременением по причине потери доходов. Кроме прочего ситуация на рынке недвижимости может кардинально измениться таким образом, что ипотечная квартира значительно вырастет в цене и возникнет соблазн продать ее и заработать. В итоге заемщик принимает решение продать жилье.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке вполне реально и осуществимо. Однако, такой вариант сделки имеет достаточно много особенностей и подводных камней.

Первое, что нужно знать и помнить заемщику, что приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Соответственно, продать, подарить или завещать такую квартиру без ведома банка невозможно.

Одной из частых причин продажи ипотечного жилья является падение платежеспособности заемщика. Этому может послужить смена работы, разногласия с родственниками, которые вносили основную сумму ежемесячного платежа, развод супругов, болезни и т.д. При потере трудоустройства, отсутствие договора страхования жизни и здоровья не позволит получить компенсацию для погашения ипотечного кредита.

Что же делать? Во-первых, необходимо предупредить банк о невозможности оплачивать ипотечный кредит в полном или частичном объеме по графику платежей и указать на то серьезную причину, приложив справку о потере трудоспособности, копии приказов или других документов, подтверждающих невозможность оплаты.

В данной ситуации будет лучше, если это предупреждение будет сделано до наступления задолженности. При этом необходимо попросить банк о реструктуризации займа, что позволит избежать начисления пени за просрочку платежей. В кредитном договоре указаны санкции за просрочку в виде штрафов, поэтому нельзя допускать полного неплатежа, чтобы у банка не было возможности обратиться в суд, в случае предельно допустимой в договоре суммы просрочки для взыскания задолженности. В доказательство о намерениях решить вопрос с оплатой, необходимо платить хотя бы часть суммы, положенной по графику платежей. Вполне возможно, что банк пойдет на встречу и увеличив срок кредитования, уменьшит сумму ежемесячных платежей.

Нередки случаи, когда ипотечные квартиры продают с целью заработать на возросшей цене. Зачастую граждане покупают квартиры в новостройках на ранних этапах строительства, когда цены сравнительно низкие. Когда дом полностью построен, то цена на недвижимость возрастает в разы. В таком случае заемщику выгоднее продать квартиру по договору переуступки права требования, не оформляя права собственности. Это вызвано тем, что переоформление договора переуступки гораздо проще, нежели получение необходимо комплекта документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Довольно часто возникают ситуации, когда приобретенная ипотечная квартира становится маленькой для молодой семьи, которая обзавелась детьми. Заемщики задумываются, как продать имеющуюся квартиру в ипотеке и купить большее по площади жилье.

На сегодняшний день существуют следующие способы продажи жилья в ипотеке:

I. Продать ипотечную квартиру за наличный расчет.

Это наиболее простой способ продать ипотечную квартиру. Заемщику необходимо найти покупателя, обладающего средствами, достаточными для покрытия всей суммы задолженности. Лучше сразу ставить в известность потенциального покупателя о наличии обременения в пользу банка. В противном случае у покупателя могут закрасться сомнения, что его вовлекают в аферу и он просто откажется от сделки. Если покупатель располагает достаточной суммой наличных денежных средств для покупки ипотечной квартиры, то можно с ним договориться, что он заранее гасит ипотеку. Затем снимается обременение, после чего заключается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю в Росреестрне. Самое сложное здесь - найти покупателя, которого устраивают все нюансы такой сделки, дальнейшее - дело техники.

II. Продать ипотечную квартиру покупателю с ипотекой. Такой способ возможен, когда покупатель не располагает необходимой суммой собственных средств и прибегает к помощи заемных средств банка. В таком случае, банк в таком случае проводит процедуру перекредитования с одного заемщика на другого. При этом покупатель должен оплатить остаток долга по ипотеке, после чего банк снимает обременение, а потом готовится комплект документов под покупателя. Последний этап  регистрация перехода права собственности в Росреестре.

III. Продажа квартиры при помощи банка.

В общем-то, действия все те же самые, что и в первом варианте, только поиском покупателя занимается банк, а не заемщик.

Такой вариант возможен когда заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени. В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями. Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка. Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной службы, что ипотечный кредит выплачен, а также передает всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке. После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю.

Для того, чтобы обеспечить законность проведения всех операций, а также обезопасить себя от различных непредсказуемых ситуаций, необходимо заручиться официальным подтверждением каждой операции. Процесс продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, в любом случае должен начинаться с обращения к кредитору (банку).

Естественно, подобные сделки требуют намного больше усилий, чем сделки с квартирами, не обремененными банковским залогом. При разумном подходе и наличии терпения можно найти выход из любой затруднительной ситуации – договориться с банком-кредитором, заинтересовать покупателя, получить разрешение застройщика. Единственной рекомендацией для подобных ситуаций будет привлечение опытного юриста, который поможет защитить интересы заемщика-продавца.