СТОИТ ЛИ ОФОРМЛЯТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НА РЕБЕНКА

Перед семьями с детьми при покупке недвижимости всегда встает вопрос: оформлять жилье на ребенка или нет? Обязаны ли вы это делать?

Как правило, покупка жилой недвижимости лицами, имеющими несовершеннолетних детей, не требует обязательного наделения детей долями в приобретаемом имуществе, но в каждом правиле есть свои исключения. Во-первых, если жилое помещение покупалось с использованием материнского (семейного) капитала, то в этом случае родители должны оформить покупку в общую собственность всех членов семьи. При этом законодательство не определяет форму общей собственности, следовательно, жилое помещение может быть оформлено в собственность как общую долевую (с определением долей), так и общую совместную (без определения долей).

Во-вторых, если при покупке жилья использовались бюджетные денежные средства. Речь идет о предоставлении единовременной субсидии в рамках различных государственных программ или социальной выплаты на приобретение жилого помещения семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В этом случае жилое помещение, также оформляется в общую собственность на всех членов семьи.

Некоторые «бывалые» автомобилисты советуют - чтобы избежать штрафов за превышение скорости, зафиксированное камерами видеонаблюдения, нужно оформлять транспортное средство на несовершеннолетнего ребенка. Потому что детей, не достигших восемнадцатилетнего возраста, нельзя штрафовать и, соответственно, лишать водительских прав (поскольку их у него попросту нет). Некоторые граждане, приобретающие объекты недвижимости, поступают точно так же: оформляют квартиру или дом на малолетнего члена семьи. Благо, что по нормам действующего законодательства собственником недвижимости может выступать любой ребенок.

Поступают так родители или опекуны по разным причинам, но риелторы и юристы, хорошо знакомые с историей вопроса, выделяют в этой сфере три основные группы резонов. Во-первых, это естественное стремление обеспечить ребенка собственной жилплощадью. Во-вторых, таким образом отдельные категории «продвинутых» родителей выводят квартиру или дом из списка совместно нажитого имущества. В-третьих, не стремятся оформить недвижимость на собственное имя граждане, взявшие кредиты в соответствующих организациях. Исключением является, пожалуй, только ипотечный займ, когда приобретаемая собственность делится на равные части между всеми членами семьи вне зависимости от их возраста.

И если в первом случае такой шаг является естественным проявлением любви и заботы о ребенке, в остальных речь идет о преследовании вполне взрослых интересов. Так, во втором случае квартиру не придется делить между супругами в ходе бракоразводного процесса. Объект остается с ребенком по умолчанию. Соответственно, в третьем случае на квартиру не может быть обращено взыскание кредиторов при возникновении просрочек или отказе заемщиков выполнять свои обязательства.

Однако юристы отмечают: как и переоформление машины, так и перевод недвижимости на ребенка по большей части не приносит ощутимых преференций, а, наоборот, значительно усложняет процесс владения и распоряжения такой собственностью.

Прежде всего, никаких фискальных послаблений для несовершеннолетнего в России законодательно не предусмотрено за одним-единственным исключением. Льгота по налогообложению физических лиц действует лишь в том случае, если ребенок имеет инвалидность.

Далее, сделки по купле или продаже объектов при таком раскладе также имеют отдельные и немаловажные нюансы. Да, опять же в полном соответствии с российскими законами, оформление документов для малолетнего собственника выполняется в обычном режиме. Да, не достигший определенного возраста ребенок осуществляет все положенные действия исключительно через своего законного представителя. Но при этом ни одну из этих данный операций нельзя выполнить без соответствующего одобрения органов опеки. А скольких нервов (и денег) стоит получить подобную бумажку в муниципальных комитетах соцзащиты, и как вообще функционирует ювенальная юстиция в целом по стране, вряд ли кому-то стоит подробно объяснять.

Кроме того, без разрешения опеки законные представители несовершеннолетнего по собственному желанию не могут сдавать недвижимость в аренду, равно как и отдавать третьим лицам в безвозмездное пользование, а также использовать ее в качестве обеспечительного залога или обменивать.

Бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего имущества в надлежащем состоянии, а также уплаты налогов, в том числе налога на имущество, несет только собственник. Если же собственник – ребенок, то указанные расходы до наступления совершеннолетия детей несут их родители. Если родители покупают квартиру ребенку с использованием только собственных средств, они вправе воспользоваться правом на получение налогового вычета при приобретении. Родителям необходимо знать, что, как и в случае с приватизацией, ребенок по достижении совершеннолетия имеет право на получение указанных налоговых вычетов.

Еще один момент, который упускают из виду многие родители и другие законные представители несовершеннолетних - существующие нюансы ограничения дееспособности ребенка. Да, полностью распоряжаться имеющейся в собственности недвижимостью он может только при достижении восемнадцати лет, а до этого времени законодательство гласит: все действия с недвижимостью совершаются с согласия родителей.

Но здесь имеется один очень скользкий подводный камень, а именно - возрастной период от 16 до 18 лет. В эти два года ребенок может быть в судебном порядке признан эмансипированным и таким образом приобрести полную дееспособность досрочно. Это обычно происходит, если подросток в этом возрасте устраивается на работу по трудовому договору, организует собственный бизнес или вступает в брак. А подобное снятие всех ограничений по распоряжению недвижимым имуществом может смешать все планы взрослых.

Стоит ли игра с оформлением недвижимости на несовершеннолетнего свеч, решать, конечно, предстоит участникам сделки в каждом конкретном случае самостоятельно. Однако, с учетом всех возможных последствий, риелторы и юристы все же рекомендуют не ввязываться в такую историю. А если уж возникает крайняя нужда защитить право ребенка на распоряжение недвижимостью, то лучше сделать это с помощью завещания в его пользу.