Покупка жилого дома с земельным участком: юридические тонкости

При покупке индивидуального жилого дома с земельным участком вся семья полна планов и новаторских идей. Конечно, хочется купить замечательный дом, в котором вырастет не одно поколение, где можно будет спрятаться от всех жизненных невзгод и отдохнуть всей семьей.

И естественно встает вопрос как купить дом с земельным участком юридически грамотно. На самом деле, ничего сложного тут нет, если следовать простым и логичным правилам.

В первую очередь, нужно понимать, что участок и расположенный на нем дом – это два разных объекта, на каждый из которых у продавца должны быть соответствующие документы.

Сразу следует отметить, любой жилой дом всегда продается совместно с наделом земли, на котором этот дом построен. А это значит, что все постройки (сараи, гаражи, беседки, бани, бассейны и т.д.), расположенные на участке, также переходят в собственность нового владельца.

Если земля, например, оформлена надлежащим образом, а дом (или какие-либо другие постройки)  – нет, то он будет считаться самовольной постройкой. Довольно обидно заплатить за объект недвижимости, а потом еще профинансировать его снос – если вдруг власти предъявят претензии.

Самый главный документ, подтверждающий право собственности продавца  на объект недвижимости, – свидетельство о государственной регистрации. Из свидетельства можно узнать, каким образом продавцом было приобретено право собственности. Так в графе «Документ-основания» будет указан один из вариантов приобретения собственности (договор купли-продажи, договор мены, дарения, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка о выплате пая и другие). Всё это правоустанавливающие документы. Если жилой дом приобретался за счет использования кредитных средств банка и долг ещё не выплачен,  то в графе «Существующие ограничения (обременения) права» будет указано «ипотека в силу закона».

В случае приобретения недостроенного дома, новый собственник вправе завершить строительство и сдать дом в эксплуатацию на основании разрешения на строительство, полученного от продавца.  

Важно не забыть получить от продавца дома с земельным участком технический паспорт дома, выданный специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом документе фиксируется площадь постройки и каждого из помещений, границы коттеджа и т. д.

Продавец должен иметь на руках также пакет документов на участок. Прежде всего, речь идет о свидетельстве о праве собственности на землю, выданном Росреестром.

Важно, за несколько дней до сделки самостоятельно запросить в госорганах выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это позволит проверить: вдруг информация в свидетельстве, касающаяся тех или иных ограничений в использовании участка, неверна или устарела. Нередки случаи, когда на момент возникновения права собственности на объект (дом или участок) у продавца не возникает обременения, а к моменту продажи на объект может быть наложен арест, например судебными приставами за неоплаченные долги продавца.

Важный документом на участок является кадастровый паспорт. Этот документ содержит характеристики земельного надела: его площадь, месторасположение, категорию, размер кадастровой стоимости и др.

Помимо прочего, необходимо проверить состоял ли продавец в браке на момент возникновения права собственности на дом и участок. Если продавец состоял в браке, необходимо будет получить письменное согласие второго супруга на продажу объектов недвижимости.

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, то к моменту сделки в обязательном порядке необходимо иметь приказ органов опеки, дающий разрешение на продажу.

Рекомендуем также уточнить наличие и сроки договоров с поставщиками электроэнергии, газа, воды и есть ли они вообще, эти коммуникации и в каком находятся состоянии.

Желательно самостоятельно сверить нужные данные, указанные в документах, чтобы они соответствовали реальному положению дел.

В целом, как видим, пакет документов, которые придется проверить при покупке дома с земельным участком, не так велик. Но в любом случае помощь опытного юриста в совершении сделки никогда не помешает.