МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

В зависимости от условий и обстоятельств, при которых имущество было получено в собственность, законами установлено насколько точек отсчета трехлетнего срока владения имуществом:

1. Общее правило исчисления срока владения имуществом

2. Исчисление сроков владения паями ЖСК, ГСК или других потребительских кооперативов.

3. Если объект недвижимости изменялся

4. Если изменился размер долей одного объекта недвижимости

5. Если имущество получено по наследству

Общее правило исчисления срока владения имуществом

Одним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) является требование пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ о том, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

По общему правилу срок владения движимым имуществом исчисляется с даты его покупки (получения), а срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество (пункт 1 статьи 130, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о регистрации такого права (пункт 1 статьи 131 ГК РФ, пункт 1 статьи 12, пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это правило действует и тогда, когда недвижимость приобретается на этапе строительства. Дата подписания акта приема-передачи в этом случае значения не имеет (Письмо Минфина России от 23.08.2011 г. № 03-04-05/7-586).

Исчисление сроков владения паями ЖСК, ГСК или других потребительских кооперативов

При продаже имущества в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) применяются иные правила. Период нахождения этого имущества в собственности определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», который действует с 31 января 1998 года.

Пунктом 1 статьи 6 Закона 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если паевые  взносы были полностью выплачены до 31.01.1998 года, то право собственности на кооперативную квартиру возникло с момента выплаты паевых взносов в полном размере. При этом государственная регистрация права собственности не является обязательной. Однако, в случае последующей продажи такой недвижимости за счет средств ипотечных кредитов, банки часто требуют права собственности зарегистрировать.

В такой ситуации период нахождения квартиры в собственности следует исчислять с момента полной уплаты паевых взносов. Это правило действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности указана иная дата.

Эти выводы подтверждаются и налоговики: разъяснения в отношении вычета при продаже квартиры в ЖСК в Письме УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 г. № 20-4/4/026727.

Если объект недвижимости изменялся

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один или в случае разделения одного объекта на несколько образуются новые объекты недвижимости.

Такая ситуация, к примеру, может возникнуть при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки или при разделе земельного участка. Право собственности на вновь возникшие объекты подлежит государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 24.08.2011 г. № 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 г. № 03-04-05/7-577, от 21.04.2011 г. № 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 г. № 03-04-05/7-38).

По мнению Минфина России, новый объект недвижимости возникает и в том случае, если изменяется его назначение. Так, при переводе помещения из жилого фонда в нежилой срок нахождения его в собственности начинает течь заново - с момента регистрации помещения в качестве нежилого (Письмо Минфина России от 26.08.2011 № 03-04-05/7-607).

Если изменился размер долей одного объекта недвижимости

Бывают случаи, когда у одного и того де собственника объекта недвижимости меняется размер долей. Такие ситуации бывают когда:

1. Бывшие супруги делят квартиру (общее имущество супругов).

2. Лицо, которое владеет какой-то долей в недвижимости, получает в дар, по наследству или по договору купли-продажи другие доли этого же объекта недвижимости.

При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета?

Письмами Минфина от 08.04.2011 года № 03-04-05/5-239, от 31.05.2011 года № 03-04-05/7-389 и другими разъяснено, что моментом возникновения права собственности участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

К примеру, 1/2 долю в праве собственности на квартиру налогоплательщик приобрел в 2002 году, а 1/2 доли - в 2007 году, в 2009 году квартира была продана.

Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной регистрации права собственности на долю имущества.

Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (изменялись лишь размеры долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению НДФЛ.

Если имущество получено по наследству

Право собственности на имущество, полученное по наследств, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав. Это прямо указано в статье 1114, пункте 4 статьи 1152 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 24.11.2011 года № 03-04-05/7-948, от 19.10.2011 года № 03-04-05/7-750, от 08.09.2011 года, в которых разъяснено, что право собственности от наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.